Cómo debe ser el programa de mantenimiento de instalaciones de un edificio

Las instalaciones son los componentes más sensibles de una edificación, ya sea de una vivienda unifamiliar, de un edificio de viviendas, o de cualquier otro tipo de construcción. Esto es porque se utilizan a diario y su deterioro es mayor con el paso del tiempo. Para evitar en un futuro tener que llevar a cabo acciones más complejas y costosas, es conveniente seguir una serie de consejos de mantenimiento de instalaciones a modo de prevención. ¿Sabes cómo debe ser el programa de mantenimiento de instalaciones de un edificio? Te lo contamos.

¿Qué es un programa de mantenimiento de instalaciones?

El programa de mantenimiento de instalaciones es un conjunto de acciones y actividades planificadas que buscan asegurar el correcto funcionamiento de los sistemas e instalaciones de un edificio. Estas instalaciones incluyen electricidad, fontanería, calefacción, aire acondicionado, sistemas de ventilación, entre otros. Un programa de mantenimiento eficaz permite detectar posibles fallos antes de que se conviertan en problemas mayores, ayudando a prolongar la vida útil de las instalaciones y evitar interrupciones en su uso.

Programa de mantenimiento de instalaciones

Para que el programa de mantenimiento de instalaciones sea realmente efectivo, es necesario definir las bases sobre las que se trabajará. Aunque son similares para todas las construcciones, es importante tener en cuenta que cada edificio cuenta con sus propias características, por lo que el primer paso será estudiar el propio edificio.

Tipos de instalaciones

Dentro de una construcción son muchas las instalaciones que se realizan y utilizan en el día a día. Y no todas requieren del mismo mantenimiento. Por ejemplo, la revisión de las instalaciones eléctricas será diferente al mantenimiento de la mecánica o de la fontanería. Por eso, el programa de mantenimiento de instalaciones de un edificio deberá especificarlas todas.

Tareas de mantenimiento

Las tareas de mantenimiento se refieren a las actividades que se realizan de forma habitual para garantizar el buen estado de las instalaciones. Para concretar estas tareas, habrá que definir aquellas que se realizan a diario, las que se programan durante todo el año, o las que se programan en momentos puntuales.

Periodicidad y duración

La periodicidad en una tarea de mantenimiento de instalaciones se fija en base al tipo de actividad que sea. Muchas de ellas se definen a partir de fechas fijas, ya sea a diario, mensual o trimestralmente, etc. Y otras se definen dependiendo del tiempo de uso de las instalaciones o de horas de funcionamiento.

Por otro lado, la duración únicamente se puede estimar en base a tareas previas similares, pero habrá muchos factores que podrán variar dicha duración.

Equipo de trabajo

Por último, también hay que tener en cuenta dentro del programa de mantenimiento de instalaciones las necesidades de equipo de trabajo tanto humano como técnico para llevar a cabo las diferentes tareas. Así se evitarán pérdidas de tiempo que pueden afectar a los trabajos de mantenimiento.

A partir de estos consejos, es posible crear un programa de mantenimiento de instalaciones para cualquier edificio. No obstante, si necesitas ayuda, siempre puedes acudir a empresas profesionales que puedan hacerse cargo del mantenimiento de tu edificio. Para cualquier solución relacionada con la reforma de tu vivienda, no dudes en solicitar presupuesto de reforma de vivienda.

Beneficios de un buen programa de mantenimiento de instalaciones

Contar con un programa de mantenimiento preventivo bien estructurado tiene numerosas ventajas:

• Prolongación de la vida útil de las instalaciones: Un mantenimiento adecuado asegura que las instalaciones funcionen de manera óptima durante más tiempo.
• Reducción de costos: Detectar problemas a tiempo evita reparaciones costosas y urgentes.
• Mejora de la eficiencia energética: Realizar un mantenimiento regular puede mejorar el rendimiento de los sistemas de calefacción, refrigeración y energía, lo que se traduce en un ahorro económico.
• Seguridad: Las revisiones periódicas garantizan que las instalaciones no presenten riesgos, evitando accidentes.

¿Necesitas ayuda con el mantenimiento de tu edificio?

Si no tienes el tiempo o los recursos necesarios para llevar a cabo el mantenimiento de las instalaciones de tu edificio, siempre puedes contar con empresas profesionales especializadas en este tipo de servicios. En Vip Reformas, te ayudamos a encontrar expertos en mantenimiento de instalaciones, que se encargarán de todas las tareas necesarias para mantener tu edificio en perfecto estado.

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Tipos de instalaciones de un edificio y el mantenimiento que necesita cada una

No todas las instalaciones envejecen igual ni exigen la misma atención, así que antes de fijar el calendario conviene inventariar qué sistemas tiene el edificio. Una comunidad de vecinos, un local comercial y una nave industrial reconvertida tienen instalaciones bien distintas. Estas son las más habituales en un edificio de viviendas:

• Instalación eléctrica de baja tensión: cuadros, líneas de zonas comunes, alumbrado y tomas. Necesita revisión visual periódica y, en las zonas comunes, inspección por un Organismo de Control Autorizado (OCA).
• Fontanería y saneamiento: acometida, montantes, grupo de presión y red de desagües. Se vigilan fugas, presión y estanqueidad para adelantarse a las humedades.
• Climatización y calefacción: calderas, bombas de calor y conductos, sujetos al Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).
• Instalación de gas: individual y colectiva, con inspecciones periódicas de carácter obligatorio.
• Protección contra incendios: extintores, bocas de incendio equipadas (BIE), detección de humos y alumbrado de emergencia.
• Ascensor: uno de los equipos que más mantenimiento exige por motivos de seguridad.
• Telecomunicaciones (ICT): recintos RITI/RITU, antenas y canalizaciones comunes.

Cada sistema marca su propia frecuencia de revisión. Esta tabla resume la periodicidad orientativa que suele figurar en el programa de mantenimiento de un edificio de viviendas, sistema a sistema:

Mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo: qué diferencia hay

Un buen programa combina tres enfoques. El mantenimiento preventivo se planifica por adelantado (revisiones y sustituciones antes de que algo falle) y debe ser la base del programa. El correctivo actúa cuando la avería ya se ha producido, por lo que siempre sale más caro y con cortes de servicio. Y el predictivo, cada vez más habitual, apoya al preventivo con sensores y monitorización (consumos de agua, presiones, vibraciones del ascensor) para anticipar el fallo antes de que ocurra y evitar paradas.

Ejemplo de calendario de mantenimiento de un edificio

Una de las dudas más frecuentes es cómo se ve un programa ya montado. Mientras que la tabla anterior ordena las revisiones por sistema, este ejemplo las ordena por frecuencia, tal como se reparten a lo largo del año en un edificio de viviendas medio; úsalo como plantilla y ajústalo a las instalaciones concretas de tu inmueble.

Mantenimiento obligatorio por normativa en España

Parte del mantenimiento de un edificio no es opcional: la ley obliga a determinadas revisiones y a dejar constancia escrita de ellas (partes de mantenimiento y actas de inspección, que se archivan en el Libro del Edificio). Descuidarlas puede acarrear sanciones y, sobre todo, invalidar el seguro en caso de siniestro. Este control va de la mano de la conservación de las áreas comunes, algo que suele plantearse junto con la reforma del portal del edificio. Las obligaciones más habituales son:

Cuánto cuesta el mantenimiento de instalaciones de un edificio

El coste depende del número de instalaciones, de la antigüedad del edificio y de si se contratan las revisiones por separado o mediante un contrato integral. Estas cifras orientativas te ayudan a dimensionar el presupuesto anual de una comunidad media:

Cuando el deterioro va más allá de lo que resuelve el mantenimiento y toca renovar sistemas completos, deja de compensar reparar y conviene plantear una reforma integral del edificio que actualice de una vez instalaciones eléctricas, fontanería y climatización.

Datos orientativos