¿Estás pensando en vender tu casa? Entonces lo primero es conocer cuál es su valor real. En este post te explicamos cómo tasar un piso para descubrir por cuánto podrías venderlo en el mercado.
¿Por qué es importante tasar tu casa antes de vender?
Antes de poner tu vivienda a la venta, es fundamental conocer su valor real en el mercado. Una tasación te ayudará a fijar un precio competitivo, evitar negociaciones injustas y vender más rápido.
¿Qué es una tasación de vivienda y para qué sirve?
Una tasación de vivienda es un informe elaborado por un profesional cualificado (normalmente un arquitecto o tasador homologado) que determina el valor real de un inmueble en un momento determinado.
¿Cómo tasar un piso?
La tasación de un piso depende de varios factores. Los principales son tres:
- Ubicación
- Superficie en metros cuadrados
- Antigüedad y estado de conservación del piso y del edificio
Ubicación
La ubicación determina el precio por metro cuadrado. Por norma general, cuánto más céntrica es una zona, mayor es el precio.
Averiguar el precio por metro cuadrado de tu zona es fácil, al menos si vives en una ciudad grande. Pongamos el ejemplo de Madrid, el portal Idealista ofrece las estadísticas sobre el precio del metro cuadrado. Como ves, puede variar mucho, desde los casi 6000 euros por metro cuadrado de Serrano hasta los 1700 de Valdecarros.
Superficie en metros cuadrados
El mejor sitio para consultar la superficie de tu vivienda es el catastro. Allí puedes consultar esa información sin problemas.
Con el precio por metro cuadrado de la zona y la superficie de tu casa ya puedes calcular un valor de referencia.
Por ejemplo, si tu casa mide 50 metros cuadrados y el precio medio de la zona es 2000 euros por metro cuadrado tendríamos un valor orientativo de 100.000 euros.
Hay que tener en cuenta que ese sería el precio medio, puedes subirlo si la vivienda y el edificio están en buen estado, y a veces no tendrás más remedio que bajarlo si la casa es antigua.
Un factor que también hay que tener en cuenta es si tienes garaje o no. En caso de tenerlo, al valor de la vivienda habría que añadirle el valor estimado para el garaje.
Un buen consejo es buscar otros pisos de características parecidas al tuyo para tener más precios de referencia.
De todos modos, para conseguir la tasación más exacta lo mejor es acudir directamente a una empresa de tasación.
¿Cómo aumentar el valor de un piso antes de venderlo?
Si no estás muy contento con la tasación de tu piso, no te preocupes. Puedes incrementar su valor de venta haciendo algún tipo de reforma. Por ejemplo, arreglar los desperfectos, pintar las paredes, hacer una reforma integral… Cualquier cosa que sirva para modernizar tu vivienda hará subir su precio en el mercado. Para ello tienes que analizar bien si reformar una vivienda para vender es una buena inversión.
Además, en VIP Reformas puedes conocer cómo presupuesto de reforma integral para tu piso. Todo gratis y sin compromiso.
¿Es obligatorio hacer una tasación al solicitar una hipoteca?
Sí, en todos los casos es obligatorio tasar una vivienda hipotecada. El banco debe conocer el valor real de la vivienda a la hora de conceder el préstamo, no solo para comprobar que las características de la casa se corresponden con lo escriturado, además, el valor de la hipoteca se concede en base a la valoración de la tasación, por eso, en todos los casos debe llevarse a cabo una tasación de la casa de manera independiente.
Normalmente es el propio banco quien contacta con un tasador, sin embargo, puedes solicitar una tasación alternativa si lo deseas. El valor final de la hipoteca depende de muchos factores, por en términos generales, el banco concede un 80 % del valor de la tasación o del precio de venta, teniendo en cuenta el de menor cuantía.
¿Puedo vender mi casa sin tasarla antes?
Sí, a diferencia de la concesión de una hipoteca, la venta de una casa no requiere su tasación, aunque puedes tasar tu vivienda si lo deseas antes de venderla, o solicitar una tasación si vas a comprar un inmueble.
Para vender una casa no es necesario disponer de una tasación profesional, sin embargo, esto no quiere decir que no conozcamos un precio aproximado de la vivienda. En las escrituras, se incluye siempre un apartado en el que se ha valorado la casa y se ha acordado un precio aproximado, este precio escriturado nos puede servir para calibrar el precio de venta y establecer un precio de mercado. En cualquier caso, debes tener en cuenta que los precios de las casas son muy variables, si las escrituras se han dado de alta en el Registro hace mucho tiempo, el valor del inmueble puede haber variado, por eso decimos que el precio escriturado es solo orientativo.
¿A quién puedo recurrir para tasar mi casa?
Para tasar una casa lo mejor es contactar con una agencia de tasación, o bien con un tasador profesional independiente. Lo que buscamos es que un profesional valore todos los factores que afectan al precio final de la casa, desde su ubicación hasta los metros cuadrados hábiles, o el sistema energético, que también influye en el precio de venta. El tasador será capaz de tener en cuenta todos estos factores y determinar una tasación ajustada al precio de mercado actual.
Cómo calcular el valor de tu piso paso a paso
Antes de pagar una tasación oficial puedes hacer una estimación bastante fiable por tu cuenta con el método de comparación, el mismo que usan los tasadores para vivienda residencial. La lógica es sencilla: partes del precio medio del metro cuadrado de tu zona, lo multiplicas por los metros de tu piso y ajustas el resultado según el estado y las características concretas del inmueble. Así puedes calcular el precio de tu casa con un margen de error razonable antes de fijar nada.
Consulta el precio medio del m² de tu zona
Usa portales como Idealista o Fotocasa y filtra por barrio, tamaño y tipo de vivienda para tener una referencia realista, no la media de toda la ciudad.
Mide la superficie construida y la útil
Cógela del Catastro o de la nota simple; no confundas los metros útiles con los construidos, porque el precio publicado suele ir sobre construidos.
Multiplica superficie por precio del m²
Ese producto es tu valor de partida, todavía sin ajustar por el estado real.
Aplica coeficientes de estado y características
Suma o resta según reforma, planta, ascensor, orientación, garaje o eficiencia energética.
Contrasta con 3-5 pisos similares en venta
Ajusta tu cifra a lo que de verdad se pide hoy en tu misma calle o edificio.
Veámoslo con un ejemplo. Un piso de 80 m² construidos en una zona donde el precio medio es de 2.500 €/m² tendría un valor de partida de 200.000 €. Si está recién reformado (+15 %) y suma plaza de garaje (+25.000 €), la horquilla realista subiría hasta unos 255.000 €. Si, por el contrario, necesita una reforma completa (-20 %), rondaría los 160.000 €. El estado marca una diferencia enorme, por eso conviene valorar antes si compensa actuar: aquí te explicamos cómo reformar un piso para vender sacándole el máximo partido a cada euro invertido.
El precio del metro cuadrado: la base de cualquier cálculo
El precio por metro cuadrado es el dato que más pesa en el cálculo y varía muchísimo de una ciudad a otra —e incluso de un barrio a otro dentro de la misma ciudad—. Estas son cifras orientativas de vivienda usada; conviene que verifiques siempre el dato actualizado de tu zona concreta antes de calcular, porque el mercado se mueve cada trimestre.
| Partida | Precio medio del m² (vivienda usada) |
|---|---|
| Madrid capital | 4.300 - 4.600 €/m² |
| Barcelona capital | 4.400 - 4.700 €/m² |
| Valencia capital | 2.300 - 2.600 €/m² |
| Sevilla capital | 2.100 - 2.400 €/m² |
| Media nacional | 2.000 - 2.300 €/m² |
Coeficientes de ajuste orientativos
Sobre ese valor de partida, aplica los porcentajes que correspondan a tu vivienda. No son cifras cerradas, pero te dan una idea de cuánto puede moverse tu tasación según cada factor.
| Concepto | Ajustes habituales sobre el precio medio |
|---|---|
| Reforma integral reciente | +10 % a +20 % |
| Buen estado o a estrenar | +5 % a +10 % |
| Necesita reforma completa | -10 % a -25 % |
| Planta alta con ascensor | +3 % a +8 % |
| Sin ascensor (3ª planta o superior) | -5 % a -15 % |
| Exterior y luminoso | +5 % a +10 % |
| Plaza de garaje | +15.000 a +40.000 € |
| Certificado energético A o B | +3 % a +6 % |
Cómo calcular el precio de un terreno o solar por metro cuadrado
Con el suelo el cálculo cambia: un terreno no se valora solo por sus metros, sino por lo que se puede construir en él. Los tasadores usan el método residual: parten del valor de mercado de la vivienda que podría levantarse (edificabilidad × precio de venta del m² construido) y le restan los costes de construcción, licencias, honorarios técnicos y el beneficio del promotor. Lo que queda es el valor del suelo. Por eso dos solares con los mismos metros pueden valer cifras muy distintas: manda el coeficiente de edificabilidad que marque el planeamiento urbanístico, no la superficie del terreno.
Valor catastral y valor de referencia: no los confundas con el de mercado
Es una de las dudas más frecuentes al calcular el valor de una vivienda. El valor catastral es un valor administrativo que fija la Administración a partir del valor del suelo y de la construcción según la ponencia de tu municipio; lo encuentras en el recibo del IBI o consultándolo en la Sede Electrónica del Catastro con Cl@ve o certificado digital. Sirve para calcular impuestos (IBI, plusvalía municipal), no para saber por cuánto puedes vender.
Valor catastral
- ✓Aparece en el recibo del IBI y en la Sede del Catastro
- !Suele ser un 30-60 % inferior al precio real de venta
- ✗No sirve para fijar el precio al que venderás
Valor de mercado
- ✓Es el precio real por el que puedes vender hoy
- ✓Lo determina la tasación por comparación con pisos similares
- !Cambia con el tiempo y con el estado del mercado
Ojo con un tercer concepto: desde 2022 existe el valor de referencia de Catastro, que se toma como base mínima para tributar en compraventas, herencias y donaciones (ITP, AJD y Sucesiones). No es lo que vas a cobrar, pero sí condiciona los impuestos de la operación, así que conviene tenerlo localizado antes de cerrar un precio. Si tu caso es precisamente una vivienda heredada, ese valor de referencia marca lo que pagarás en el Impuesto de Sucesiones; valora entonces con calma si te compensa venderla, alquilarla o reformarla para entrar a vivir.
Los métodos que usa un tasador profesional
Cuando acudes a una empresa homologada, el informe no es un cálculo al azar: sigue métodos reconocidos por la normativa. El de comparación es el habitual en vivienda (contrasta con testigos reales de venta). El de coste calcula cuánto costaría reponer el inmueble hoy y le aplica la depreciación por antigüedad. El de actualización de rentas se usa en pisos alquilados, valorando el inmueble por los ingresos que genera. Y el residual es el propio de suelos y promociones. Estos son los puntos que revisará y que conviene tener preparados:
- ✓Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- ✓Referencia catastral y superficie construida y útil
- ✓Estado de conservación de la vivienda y del edificio
- ✓Calidades, orientación, altura y luminosidad
- ✓Certificado de eficiencia energética en vigor
- ✓Cargas, servidumbres o contratos de alquiler vigentes
A qué precio poner tu casa a la venta según la tasación
Una duda muy repetida es a qué precio vender la casa según la tasación. La tasación te da el valor de referencia, pero el precio de salida en el anuncio suele fijarse un punto por encima para dejar margen de negociación: en un mercado normal se publica entre un 3 % y un 8 % por encima del valor de tasación y se cierra la venta cerca de ese valor. Si te pasas de precio, el piso se queda meses parado y acabas bajándolo igual; si te quedas corto, dejas dinero sobre la mesa. La clave está en combinar la cifra de la tasación con el ritmo de tu zona (cuántos días tardan en venderse pisos como el tuyo) y, si el inmueble está anticuado, valorar si una intervención previa te permite subir el listón antes de publicar.
Qué reformas revalorizan más una vivienda (y cuánto suma cada una)
Si quieres aumentar el valor de tu piso antes de tasarlo o venderlo, no todas las obras rinden igual. Estas son las que mejor recuperan la inversión en el mercado español:
Reformas que más revalorizan tu vivienda
- 1Reforma integralRevaloriza un 15-25 % el precio de venta
- 2Reforma de cocinaRecupera el 70-90 % de lo invertido
- 3Reforma de bañoRecupera el 60-80 % del coste
- 4Eficiencia energéticaSube la letra del certificado y suma un 3-6 %
- 5Lavado de cara (pintura y suelos)Máximo retorno con la mínima inversión
La reforma integral es la que más eleva el valor cuando el piso está muy anticuado, aunque también es la de mayor desembolso; si no dispones del dinero de golpe, puedes plantear un préstamo para reforma de vivienda y devolverlo con la revalorización. Y si tu plan no es vender sino rentabilizar el inmueble, calcula bien los números porque no siempre sale a cuenta: aquí analizamos si reformar para alquilar compensa según la zona y el tipo de vivienda.
¿Cómo puedo calcular el valor de mi casa yo mismo?
¿Hay alguna calculadora fiable para tasar una casa?
¿Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda?
¿Cómo calculo el precio por metro cuadrado de un terreno?
¿A qué precio debo poner mi casa según la tasación?
¿Qué reforma aumenta más el valor de un piso?
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