La solicitud de una licencia de obra mayor

La solicitud de una licencia de obra mayor es un permiso de construcción que tiene carácter municipal. Es de obligatoria solicitud cuando el proyecto es de gran extensión tanto técnica como económica. Grandes reformas, restauraciones o ampliaciones de un inmueble requieren de una licencia de obra mayor.

Es un trámite administrativo a realizar en el ayuntamiento municipal del lugar al que pertenece la estructura a reformar. Si estás planificando reformas en tu vivienda o empresa, necesitas conocer todo lo referido a las licencias de obra mayor. Aquí te contamos en qué consiste y los requisitos para obtenerla.

¿Cuándo necesito una licencia de obra mayor?

Cuando se va a realizar una reforma de gran complejidad y extensión, se necesita una licencia de obra mayor. Estos son los casos donde debes solicitar una licencia:

• La rehabilitación integral de un inmueble.
• La modificación de una estructura.
• Demoliciones o parcelaciones.
• Ampliación de la altura o volumen de la estructura de un inmueble.
• Reformas para proteger contra incendios.
• Cambios de uso del inmueble.
• Obras de nueva planta.
• Acondicionamiento de locales.
• Obras que afecten a elementos comunes de un edificio.
• Reformas en fachadas antiguas y en el interior de la casa.

Diferencia entre licencia de obra mayor y obra menor

La diferencia no está solo en el tamaño de la reforma, sino en lo que afecta. La obra mayor suele implicar cambios en la estructura, en la fachada, en el volumen del edificio o en el uso del inmueble, y por eso exige un proyecto técnico firmado por un arquitecto o aparejador. La obra menor, en cambio, abarca trabajos interiores sin afectar a la estructura, como cambiar suelos, alicatados o sanitarios.

Cada ayuntamiento define en sus ordenanzas qué actuaciones entran en cada tipo, así que antes de empezar consulta el caso concreto en tu municipio. Si tu reforma es de menor alcance, revisa qué supone una licencia de obra menor y qué obras no necesitan licencia.

Documentación para solicitar una licencia de obra mayor

Si la obra se va a realizar en una comunidad de vecinos se necesita el consentimiento y el permiso para realizarla.

Cada municipio es el encargado de determinar a través de sus ordenanzas urbanísticas o Plan General de Ordenación Urbana qué actuaciones están incluidas dentro de las que necesitan la licencia de obra mayor.

Se requiere la presentación de un proyecto de obra elaborado por un profesional del sector como arquitectos, ingenieros, arquitectos técnicos o aparejadores.

Se requiere presentar:

• Modelo de solicitud.
• Documentación de delegación que acredite al arquitecto o técnico que realiza la reforma.
• Proyecto con memoria descriptiva y justificativa. Debe ser visado por el Colegio de Arquitectos y se debe presentar por triplicado. En algunos ayuntamientos se solicita una copia de forma digital.
• Plano topográfico en formato digital.
• Planos acotados.
• Presupuestos por unidades de la obra.
• Memoria descriptiva y justificativa con duración prevista de la obra y fecha prevista de inicio de la obra.
• Pliego de condiciones.
• Estudio de la gestión de residuos.

Se deben presentar esos documentos ante el Colegio de Arquitectos o de aparejadores para su visado correspondiente.

Se debe pagar una tasa impositiva para comprobar que la obra se ajusta a las normas y es segura para las personas. El pago del impuesto garantiza la revisión del inmueble y no asegura la aprobación de la licencia. Tampoco la devolución del dinero.

El interesado o el arquitecto presentan la solicitud con la documentación necesaria en el ayuntamiento. Aunque el promotor debe presentar la solicitud de permiso de la obra, en ciertas ocasiones se puede delegar su tramitación a la empresa que realiza el trabajo de reforma.

Se realizará una inspección por parte de especialistas del ayuntamiento para determinar la aprobación de la reforma. En un plazo de uno a tres meses, los técnicos del ayuntamiento revisarán la documentación y emitirán una resolución.

La aprobación de la solicitud de licencia para obra mayor tendrá vigencia durante el periodo señalado para la ejecución. El plazo para iniciar y terminar las obras lo fija cada licencia o ayuntamiento, así que revísalo en la resolución.

Documentación adicional según el tipo de obra

En casos específicos se requerirán otros documentos:

Obras en edificios: se pueden solicitar planos acotados a escala de plantas, alzados y secciones para definir el estado actual del edificio.

Obras de demolición: si la demolición es total se debe reseñar el estado actual de la totalidad de la construcción y su uso. Si la demolición es parcial se deben indicar las partes que desaparecen y el resultado esperado.

Obras de edificación de nueva planta: se solicita licencia de parcelación o el impreso de estadística de construcción de edificios.

En un local comercial: cuando las obras van a realizarse en un local comercial puede necesitarse una licencia de apertura provisional. En ese caso, puede pedirse al técnico municipal que examine el local y que al mismo tiempo haga las revisiones para la licencia de Apertura Provisional. Al finalizar la remodelación se debe hacer otra inspección.

Es importante obtener esa licencia porque permite el funcionamiento del local durante las reformas y estas pueden durar mucho tiempo. Así, tendremos el local activo durante ellas.

Es importante insistir en la obligatoriedad de la solicitud de licencia de obra mayor. ¡Si no la solicitas puedes enfrentarte a una multa! El consentimiento y permisos son necesarios para no incurrir en una falta administrativa y para evitar la demolición de lo construido sin permiso.

Cómo se tramita la licencia de obra mayor paso a paso

¿Cuánto cuesta una licencia de obra mayor?

Para saber el precio de una licencia de obra, hay que tener en cuenta dos aspectos importantes de ese permiso.

• Las tasas municipales por prestación de servicios urbanísticos. Esas tasas se pagan siempre independientemente de si se concede o no la licencia. Cada ayuntamiento tiene sus tasas. Por lo general, el precio de la licencia va entre el 2% y el 6% del presupuesto total de la obra a ejecutar, sin contar con el IVA.
• El impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras que se paga al concederse la licencia.

Tasas municipales

El coste de las tasas municipales varía dependiendo del ayuntamiento y puede ser, como se mencionó anteriormente, de 2% a 6% del Presupuesto de Ejecución Material de la obra.

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

El Impuesto sobre Construcciones instalaciones y Obras suele costar entre el 2% y el 5% del Presupuesto total de la obra.

Por otro lado, se debe contar con el pago del IVA.

Hay que tener en cuenta que el valor total de la obra no se puede conocer hasta que está terminada, por lo que se abona una cantidad a cuenta para los impuestos. Después, esa cantidad se deduce del valor definitivo que se tenga.

Son diversos los aspectos a tener en cuenta y es recomendable contar con la asesoría de expertos del área para garantizar un buen trabajo que también respete las normas vigentes.

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