¿Qué obras puedo realizar en casa sin licencia?

Si no quieres contratar una empresa de reformas es importa que que sepas qué puedes y que no puedes hacer. Ya que por lo general necesitarás el correspondiente permiso por parte del Ayuntamiento, y, en muchas ocasiones, también de la comunidad de vecinos. Sin embargo, no todos los retoques en la vivienda requieren de dichos permisos, por lo que conviene conocer qué tipo de obras en casa sin licencia se pueden hacer sin correr ningún riesgo de sufrir una amonestación.

Para la gran mayoría de obras se necesita un permiso de reforma que comprende una serie de aspectos muy importantes a tener en cuenta si no quieres tener ninguna sanción.

Por ello nos centraremos exclusivamente en aquellas reformas que no necesitan permiso de obra.

¿Qué obras puedo hacer en casa sin licencia?

Conseguir una mejora de la vivienda no siempre implica realizar una reforma muy compleja y costosa. Toma nota de algunas reformas o mejoras que puedes realizar sin permiso de obra para disfrutar de una casa renovada.

Pintura en las paredes

Cambiar la pintura y los colores de las paredes es algo que puede hacerse en cualquier momento y sin necesidad de ningún permiso especial. Dar un toque más alegre y moderno a la vivienda es muy sencillo con una buena mano de pintura. Eso sí, mejor apostar siempre por un profesional para conseguir el mejor resultado.

Reformas secas

Las reformas secas como añadir separaciones en pladur o de otros novedosos materiales como el policarbonato, no implica ningún cambio en la estructura del inmueble, por lo que no requiere permisos para llevarlas a cabo.

Cambiar los muebles

Un cambio de mobiliario es otra de las cosas que se pueden hacer también para mejorar el aspecto de la vivienda y también para ganar en comodidad e incluso en espacio. Como es lógico, cambiar el mobiliario es una decisión personal que no implica a nadie más.

Obras menores

Otras obras menores pueden necesitar de un tipo de licencia mucho más fácil de conseguir, aquellas que pueden modificar ciertas cosas como los suelos, techos o paredes. También el retoque de instalaciones de fontanería, electricidad o calefacción, etc. Los permisos para este tipo de obras no requieren tanto esfuerzo y se pueden conseguir en poco tiempo.

Por otro lado, debes tener mucho cuidado si en la reforma vas a mover algún tabique, porque cualquier cambio en la distribución de espacios interiores debe tener su licencia correspondiente. En todo caso, y para evitar problemas, es aconsejable consultar los requisitos de tu propia localidad, porque cada Ayuntamiento tiene los suyos propios.

¿Cómo saber si necesito pedir licencia de obra?

Si tienes dudas sobre si tu reforma necesita permiso, lo mejor es consultar en tu ayuntamiento. Cada municipio tiene su normativa propia y puede cambiar las condiciones según la naturaleza de la obra o el tipo de vivienda.

También puedes apoyarte en un profesional técnico o empresa de reformas que te asesore en cada paso.

¿Solo las obras mayores necesitan licencia?

No, también hay reformas que, sin modificar estructuralmente la vivienda, pueden necesitar una licencia de obra menor, es el caso de la reforma en las instalaciones.

Una reforma eléctrica en una casa no va a repercutir habitualmente en la propia estructura, sin embargo, por la importancia de este tipo de instalación, siempre es recomendable preparar un proyecto previo y solicitar una licencia de obra menor, para asegurarnos de que el resultado se basa en una planificación previa, y por lo tanto, se va a ajustar a lo que necesitamos.

En general, cualquier reforma que hagamos en casa puede ir acompañada de una solicitud de obra menor.

¿Qué reformas sí necesitan licencia obligatoria?

Cualquier intervención que modifique la estructura, distribución o fachada de la vivienda sí necesita una licencia de obra mayor. En este caso, se requiere un proyecto técnico y cumplir con todas las normativas municipales.

Tirar tabiques o modificar distribución interior

Cambiar la distribución de los espacios implica una alteración estructural. Esto requiere licencia, aprobación técnica e incluso permisos de la comunidad de vecinos.

Cambios en fachada o elementos exteriores

Modificar la fachada, instalar ventanas, cambiar balcones o colocar aires acondicionados en exteriores también exige licencia, ya que afecta a la estética y seguridad del edificio.

¿Cuánto cuesta una licencia de obra?

Es muy difícil determinar cuánto cuesta una licencia de obras, debido a que cada ayuntamiento establece sus propias tarifas, y por lo tanto, el coste final de la licencia depende de cada corporación municipal, sin embargo, en todos los casos se realiza en función del coste final de la reforma, por tanto, el pago va a ser un porcentaje determinado respecto al presupuesto de la obra.

También es importante recordar que muchos ayuntamientos establecen un pago fijo por llevar a cabo el trámite, por tanto, al pago porcentual de la licencia, deberás sumarle una tasa fija que aplican la mayoría de ayuntamientos, a la hora de tramitar una licencia de obra mayor o menor.

Ya sabes qué tipo de obras en casa sin licencia se pueden hacer. Si quieres dar un lavado de cada a tu vivienda, no dudes en contactar con nosotros y pedirnos presupuesto. Podemos ofrecerte el mejor servicio.

Declaración responsable, comunicación previa y licencia: no es lo mismo

Cuando hablamos de "permiso" solemos meterlo todo en el mismo saco, pero la normativa urbanística distingue tres títulos habilitantes según el impacto de la obra. Saber cuál te toca es lo que evita sustos, paralizaciones y retrasos.

Declaración responsable. Es un documento en el que tú declaras, bajo tu responsabilidad, que la obra cumple la normativa. No esperas autorización: presentas y puedes empezar el mismo día. Es lo habitual en pequeñas obras menores como alicatar un baño, cambiar los sanitarios o pintar el patio interior.

Comunicación previa. Avisas al Ayuntamiento con una antelación mínima de que vas a ejecutar la obra (esto es lo que mucha gente busca como "aviso de obra"). También permite iniciar sin esperar resolución, salvo que el técnico municipal te requiera algún documento adicional en ese plazo.

Licencia de obra. Es la autorización expresa que el Ayuntamiento debe concederte antes de empezar. Resulta obligatoria en la obra mayor y en cualquier intervención que toque estructura, distribución o fachada. Aquí no vale el silencio positivo: si empiezas sin tenerla en la mano, te expones a la paralización. Si dudas de dónde encaja tu caso, repasa el listado de qué obras no necesitan licencia de reforma antes de tramitar nada.

¿Hay que pedir permiso para cambiar las ventanas?

Depende de si tocas o no la fachada. Si sustituyes las ventanas por otras del mismo hueco, color y material, en la mayoría de municipios basta con una declaración responsable u obra menor, porque no alteras nada del exterior. El problema aparece cuando la nueva carpintería cambia el aspecto del edificio.

Cambio "por dentro" frente a cambio que afecta a la fachada

Ampliar el hueco, cerrar una terraza, poner una carpintería de un color distinto al del resto del edificio o sacar una unidad de aire acondicionado a la vista desde la calle sí exige licencia: en esos casos modificas la imagen exterior del inmueble y, si vives en un piso, necesitas además el acuerdo de la junta de propietarios. Es justo el terreno que regula la ley de fachadas para el cerramiento de balcones.

Cómo pedir un permiso de obra para tu casa, paso a paso

El trámite es más sencillo de lo que parece si llevas la documentación ordenada. Este es el recorrido habitual para conseguir el permiso de obra de tu vivienda:

Para la obra mayor necesitarás un proyecto de reforma de vivienda firmado por un técnico, y para redactarlo suele hacer falta la planta del inmueble; aquí te explicamos dónde conseguir los planos de la vivienda. Y cuando termine la obra, no olvides tramitar el certificado final de obra, imprescindible para cerrar el expediente y actualizar el catastro.

Ten preparada esta documentación básica antes de acudir al registro:

¿Cuánto cuesta el permiso para reformar la cocina o el baño?

Más allá de la tasa municipal general, el grueso del permiso de una reforma concreta —una cocina, por ejemplo— se compone de tres conceptos. El principal es el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que grava entre el 2 % y el 4 % del presupuesto de ejecución material. A eso se le suma la tasa por tramitación urbanística y, cada vez más, una fianza por la gestión de residuos.

Dicho de otro modo, tramitar el permiso de una cocina de gama media rara vez baja de 300 € ni supera los 800 € en concepto de impuestos y tasas, y todo ello va aparte del coste de la propia reforma. La fianza de residuos, además, se te devuelve cuando acreditas que has llevado los escombros a un gestor autorizado, así que no es dinero perdido. En un baño el cálculo es idéntico: solo cambia el presupuesto de ejecución sobre el que se aplica el porcentaje del ICIO. Ten en cuenta que estas cifras varían muchísimo entre ayuntamientos, así que confírmalas siempre en el tuyo.

Qué pasa si haces obras sin licencia

Ejecutar una obra que necesitaba permiso sin haberlo pedido es una infracción urbanística. Lo primero que te exigirán es la legalización, es decir, tramitar a posteriori lo que debiste pedir antes; si la obra es legalizable, acabarás pagando las tasas más un recargo. Si no lo es, la Administración puede ordenar la demolición y la reposición al estado original a tu cargo.

Las sanciones económicas dependen de la normativa autonómica y municipal, pero pueden ser muy elevadas en obra mayor o en suelo protegido, y el expediente puede además bloquear la venta del inmueble hasta que regularices. Lo detallamos en el artículo sobre multas por construir sin permiso municipal. Si vas a acometer una reforma integral de vivienda, lo más rentable es tramitar bien el permiso desde el principio y evitarte el disgusto.